Casi todo lo que se escapa en una visita acaba apareciendo después, en la primera factura o en la primera junta de vecinos. Para verlo a tiempo no hace falta ser arquitecto: basta con una lista y con no tener prisa. Esta es la que el equipo de Estate Barcelona repasa con los compradores, en el orden en que conviene hacerla: antes de ir, en el edificio, dentro del piso y con los papeles delante.
Antes de llegar
- Pide la nota simple del Registro. Cuesta unos pocos euros, llega en un día o dos y te dice quién es el propietario, si hay hipoteca o embargos y qué metros constan inscritos. Si quien vende no coincide con el titular, aclara por qué antes de seguir.
- Compara los metros. El anuncio suele dar superficie construida, que incluye muros y, a menudo, la parte proporcional de zonas comunes. La que vas a vivir es la útil, y puede ser bastante menor.
- Averigua el año de construcción. A partir de cierta antigüedad, que fija cada comunidad o municipio y suele estar entre los 30 y los 50 años, el edificio debe pasar la inspección técnica (ITE o IEE). Pide el resultado.
- Planifica dos visitas a horas distintas y lleva el móvil con la brújula abierta. Una visita de mañana no te cuenta cómo suena la calle un viernes por la noche, y la orientación del salón decide cuánta luz tendrás en invierno.
En el edificio
- Mira la fachada desde la acera de enfrente: grietas en diagonal junto a ventanas, balcones con el hierro a la vista o manchas de humedad que bajan desde la cubierta.
- Fíjate en el portal y la escalera. El estado de las zonas comunes dice mucho de cómo se gestiona la comunidad y de si se avecinan obras.
- Comprueba si hay ascensor y si llega a todas las plantas. Cuando falta y los vecinos hablan de instalarlo, alguien lo va a pagar.
- Pide las actas de las últimas juntas. Ahí aparecen las derramas aprobadas o en debate, y lo aprobado antes de la venta se puede negociar con el vendedor.
Dentro del piso
- Huele al entrar. El olor a humedad no se disimula con ambientador durante mucho tiempo. Mira las esquinas del techo, detrás de los armarios y bajo las ventanas.
- Abre todos los grifos a la vez, con agua fría y caliente, y tira de la cadena. Así ves la presión real y cuánto tarda en salir el agua caliente.
- Revisa el cuadro eléctrico y pregunta la edad de la caldera o el termo. Un cuadro antiguo sin diferencial, o enchufes sin toma de tierra, anuncian una reforma de la instalación.
- Abre y cierra todas las ventanas. Si cuesta cerrarlas o entra aire con ellas cerradas, la factura de calefacción lo va a notar.
- Mira la cobertura en cada habitación y pregunta qué fibra llega al edificio. Hoy es casi un suministro básico.
- Pregunta por las reformas. Una terraza cerrada o un tabique movido sin licencia pueden obligar a legalizarlos, o a deshacerlos, cuando ya seas tú el propietario.
- Aclara qué se queda: muebles, electrodomésticos, lámparas. Lo que no esté escrito en el contrato no existe.
Los papeles
- Si el piso está alquilado, pide el contrato. En muchos casos quien compra tiene que respetar el arrendamiento hasta que termine, y eso cambia tanto el precio como los plazos para entrar a vivir. Comprueba también si el inquilino ha renunciado a su derecho de tanteo y retracto (artículo 25 de la LAU); si no, hay que notificarle la venta.
- Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para vender y da una idea del consumo. Una letra F o G suele esconder ventanas o aislamiento que probablemente habrá que mejorar.
- Certificado de la comunidad de que el vendedor está al día. Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, la vivienda responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres anteriores, aunque las debiera el dueño anterior.
- Último recibo del IBI y, si hay dudas, certificado de deudas del ayuntamiento. La vivienda queda afecta al pago del IBI de los últimos cuatro años aunque el deudor fuera el propietario anterior.
- Garaje y trastero. Si se venden con el piso, comprueba que figuran como anejos en su nota simple o pide la nota simple de cada uno si son fincas independientes. Si no constan inscritos, esa parte de la compra no queda protegida por el Registro.
Cómo usar la lista
Nadie espera que un piso apruebe los veinte puntos, y menos uno antiguo. La lista no sirve para descartar, sirve para saber qué estás comprando y cuánto costará ponerlo a punto antes de hablar de precio.
Anota lo que encuentres y ponle a cada problema una cifra aproximada: cambiar ventanas, renovar la instalación eléctrica, una derrama pendiente. Con esa suma delante, la conversación con el vendedor deja de ser un regateo y pasa a ser una cuenta que él mismo puede comprobar. Y si después de la visita queda alguna duda, resuélvela antes de entregar ninguna señal.
